Impôts locaux : une erreur d’évaluation cadastrale peut entraîner une réduction de l’imposition
Le calcul des impôts locaux repose sur des paramètres techniques que les contribuables connaissent rarement. Pourtant, une erreur dans l’évaluation d’un bien immobilier peut conduire à une imposition excessive. La jurisprudence administrative rappelle ainsi l’intérêt, pour un propriétaire, de vérifier les éléments retenus par l’administration fiscale pour déterminer la valeur locative cadastrale de son bien.
Dans une affaire concernant une maison d’habitation située en Charente, un contribuable avait contesté le coefficient d’entretien appliqué à son immeuble. Ce coefficient avait une incidence directe sur les bases utilisées pour calculer ses impositions locales.
La valeur locative cadastrale peut être contestée
La taxe foncière est notamment déterminée à partir de la valeur locative cadastrale du bien. Pour les locaux d’habitation, cette évaluation tient compte de plusieurs critères, parmi lesquels figurent la surface pondérée, les caractéristiques du logement, sa situation ainsi que son état d’entretien.
L’article 324 Q de l’annexe III au Code général des impôts prévoit différents coefficients permettant de tenir compte de l’état d’entretien d’une construction. Ces coefficients varient en fonction de l’état réel du bâtiment. Un coefficient de 1 correspond notamment à un état qualifié de « passable », tandis qu’un coefficient de 1,10 correspond à un état « assez bon ».
Dans le litige examiné, le contribuable estimait que l’état réel de son habitation ne justifiait pas l’application du coefficient de 1,10. Il faisait notamment valoir l’existence de désordres permanents liés à l’état de la construction.
La juridiction administrative avait elle-même constaté ces désordres, tout en maintenant un coefficient correspondant à un état d’entretien supérieur. Cette contradiction a conduit le Conseil d’État à censurer le raisonnement retenu. Les constatations relatives à l’état réel du logement devaient conduire à appliquer le coefficient correspondant à cette situation.
Cette solution rappelle qu’une juridiction ne peut retenir un coefficient d’entretien qui ne correspond pas aux constatations matérielles qu’elle effectue. Une mauvaise qualification de l’état du bien peut donc constituer une erreur de droit et entraîner une diminution des bases d’imposition.
Un contrôle utile des informations cadastrales
Cette jurisprudence présente un intérêt pratique pour les propriétaires. Il peut être opportun de vérifier les informations utilisées par l’administration pour déterminer la valeur locative cadastrale, notamment lorsque le bien a vieilli, subi des dégradations ou connu des modifications susceptibles d’affecter son évaluation.
Le coefficient d’entretien n’est d’ailleurs qu’un des paramètres susceptibles d’être discutés. La consistance du logement, sa surface pondérée ou certaines caractéristiques retenues dans son classement peuvent également avoir une incidence sur le montant de l’imposition.
La portée de cette jurisprudence doit toutefois être replacée dans le cadre fiscal actuel. La taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Elle demeure notamment applicable aux résidences secondaires et à certains autres locaux. La taxe foncière sur les propriétés bâties reste, quant à elle, directement concernée par les règles relatives à la valeur locative cadastrale.
Cette décision confirme ainsi que les données cadastrales et les critères d’évaluation retenus par l’administration peuvent être contestés lorsqu’ils ne correspondent plus à la situation réelle du bien. Une vérification attentive des éléments d’évaluation peut, lorsque des anomalies sont établies, permettre d’obtenir une correction de l’imposition.
