Immobilier détenu via une entité : la taxe de 3 % entre dans une nouvelle phase déclarative en 2027
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales modifie sensiblement le régime de la taxe annuelle de 3 % applicable à certains immeubles détenus en France par des entités juridiques. La réforme est entrée en vigueur le 27 juin 2026 et produira des effets pratiques importants lors de la campagne déclarative de 2027.
Prévue par l’article 990 D du Code général des impôts, cette taxe concerne les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui possèdent, directement ou par entité interposée, un ou plusieurs immeubles situés en France ou des droits réels immobiliers. Son montant correspond à 3 % de la valeur vénale des biens ou droits concernés au 1er janvier de l’année d’imposition.
Une exonération désormais davantage liée à la déclaration annuelle
Jusqu’au 27 juin 2026, certaines entités pouvaient bénéficier d’une exonération en prenant l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur demande, les informations relatives aux immeubles détenus ainsi qu’à leurs associés ou bénéficiaires. La loi du 25 juin 2026 supprime cette possibilité.
Les entités souhaitant bénéficier du régime d’exonération prévu par l’article 990 E du Code général des impôts doivent désormais satisfaire aux obligations déclaratives prévues par ce texte. La déclaration doit notamment être déposée au plus tard le 15 mai et comporter les informations exigées concernant les immeubles détenus, leur valeur ainsi que l’identité des actionnaires, associés ou autres membres concernés.
Cette évolution renforce la transparence des chaînes de détention immobilière. Elle impose surtout aux entités qui utilisaient auparavant l’engagement de communication d’adapter leur organisation fiscale. Le respect des conditions déclaratives devient ainsi un élément essentiel de la sécurisation de l’exonération de la taxe de 3 %.
Des formalités spécifiques pour les entités étrangères
La déclaration n° 2746-SD doit être souscrite par voie électronique. Cette téléprocédure implique notamment, en pratique, de disposer d’un numéro SIREN, de créer un espace professionnel sur le site de l’administration fiscale et d’adhérer au service de télédéclaration correspondant.
Les structures étrangères qui bénéficiaient jusqu’ici d’une exonération fondée sur un engagement de communication devront donc anticiper ces démarches afin d’être en mesure de respecter leurs nouvelles obligations déclaratives en 2027.
La réforme introduit également l’article 990 FA du Code général des impôts. Lorsqu’une entité concernée ne dispose pas d’un établissement stable en France, elle doit désigner dans sa déclaration une personne physique fiscalement domiciliée en France ou une personne morale dont le siège social est établi en France.
Ce représentant est habilité à recevoir les communications, actes de procédure et notifications adressés par l’administration fiscale dans le cadre du contrôle de la taxe. À défaut de désignation, l’entité juridique connue de l’administration et située au plus près des biens immobiliers dans la chaîne de détention peut être réputée autorisée à recevoir ces documents.
En pratique, l’échéance du 15 mai 2027 doit être anticipée par les entités qui bénéficiaient auparavant d’une exonération sur la base d’un engagement de communication. La réforme renforce le caractère central de la déclaration annuelle et les possibilités de contrôle de l’administration sur les structures détenant des actifs immobiliers situés en France.
